¿Cuáles son los gastos de una hipoteca?

Para la formalización de la hipoteca debemos tener en cuenta una serie de gastos que representan el 10% del valor de la vivienda:

• Notaría: al pedir la hipoteca tendremos que firmarla ante un notario.
• Gestoría: se contrata para llevar a cabo todos los trámites.
• Registro: la hipoteca deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): grava los documentos notariales, mercantiles o administrativos.
• Tasación: es el procedimiento a través del cual se establece el valor de una vivienda a través de una empresa especializada.
• Comisión de apertura: es un gasto aplicado por el simple hecho de abrir una hipoteca.

Según la reforma de la Ley Hipotecaria de 2019 y de las sentencias que han ido saliendo los últimos años la división de los gastos al pedir la hipoteca quedó de la siguiente manera:

Cliente: tasación, comisión de apertura.

Entidad bancaría: notaría, registro, gestoría, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Esto significa que el banco asume la mayoría del gasto en la formalización de la hipoteca. No obstante, hay que tener en cuenta que normalmente el banco exige que se aporte el 20% del valor de la vivienda, puesto que solo cubre el 80% de la misma. Por lo tanto, habrá que contar con ese ahorro.

Ten en cuenta que…
Existen hipotecas 100%, pero las condiciones para conseguirlas son más estrictas.

Para la formalización de la hipoteca la entidad puede exigirnos el pago de algunas comisiones:

• Comisión por amortización anticipada: es un interés que se cobra por adelantar parte o el total del capital prestado. Tras la reforma de la Ley Hipotecaria de junio de 2019 las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después) han bajado a la mitad. En el caso de las hipotecas variables, el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente).

• Comisión por novación: se trata de una operación que se realiza en el caso de que se quieran cambiar las condiciones de la hipoteca sin cambiar de banco. Si el préstamo del cliente incluye esta cláusula, la entidad podrá pedir entre el 0 y 1%. No obstante, durante los primeros tres años la comisión máxima es del 0,15% siempre que el cambio sea pasar de una hipoteca variable a fija.

• Comisión por el riesgo del tipo de interés: esta penalización sólo la incluyen las hipotecas fijas y es acumulable a cualquier otra penalización. Si con la operación del cliente el banco tiene una pérdida financiera podrá penalizarse con esta comisión. No está limitada por la ley, pero nunca puede superar la pérdida provocada.

Tras las sentencias dictadas por el Tribunal Supremo (la última de ellas en enero de 2021, en referencia a los gastos de tasación) los bancos tienen la obligación de cubrir la mayoría de los gastos. En estos momentos lo que suele tener que asumir el cliente es la tasación y, si la hubiere, la comisión de apertura.

Para conseguir una hipoteca barata (enlace: hipotecas más baratas) nos tendremos que centrar en plazos de amortización, vinculaciones, el tipo de interés, etc.